Chuyên môi giới các sản phẩm bất động sản bán và cho thuê.
Dịch vụ hỗ trợ các thủ tục hồ sơ nhà đất: lên thổ, tách sổ, hoàn công, xin GPXD... tại Bến Tre.
(ĐTCK) Sự chín muồi của một thị trường bất động sản giàu tiềm năng cộng với những chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, bệ phóng vững chắc từ hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang đưa miền Tây trở thành ngôi sao sáng trên thị trường bất động sản, bất chấp sự trầm lắng của thị trường chung.
Hình diễn họa phối cảnh Khu đô thị T&T Tamda. Ảnh: Chủ đầu tư
Sóng bất động sản đổ về miền Tây
Thị trường miền Tây đang nổi lên như điểm đến đầu tư hấp dẫn bởi nội lực từ vùng đất sản xuất và xuất khẩu lương thực đứng đầu cả nước, trong khi quỹ đất sạch còn nhiều và nhiều khu vực giá vẫn còn “khá mềm”. Đây là cơ hội để các chủ đầu tư lớn phát triển các dự án quy mô với quy hoạch bài bản, tiện ích đa dạng, đồng bộ, mang đến tiềm năng tăng giá bền vững, ổn định cho giới đầu tư cũng như người sở hữu.
Thời gian qua, hàng loạt ông lớn bất động sản đã “Tây tiến” về thị trường miền Tây đón sóng hạ tầng: T&T Group, Vingroup, Mường Thanh, Văn Phú Invest, Phú Cường Group, CEO Group, Sun Group, Thủ Đức House, Hòa Phát, Vietjet… kéo theo đó là làn sóng đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân cũng bắt đầu “tăng nhiệt”.
Theo Hiệp hội Bất động sản Cần Thơ (CaREA), trong quý I/ 2022, bất động sản là một trong hai lĩnh vực thu hút FDI mạnh nhất tại khu vực miền Tây. Do nhu cầu ở thực và nguồn cung gia tăng, giao dịch tại hầu hết các phân khúc từ đất nền, nhà riêng, nhà phố đều sôi động. Một số ít nguồn cung mới có giá tăng từ 3-5%, những khu vực gần với tiện ích hay dự án lớn ghi nhận giá bán tăng mạnh.
Đơn cử, tại TP. Cần Thơ, đất nền đã tăng từ 30 triệu/m2 lên 38 trệu/m2, shophouse tăng từ 25 triệu/m2 lên 33 triệu/m2, tăng mạnh nhất là nhà phố từ 22 triệu/m2 lên 58 triệu/m2. CaREA dự báo, thời gian tới giá bất động sản miền Tây tiếp tục tăng 5-10% trước nhiều thông tin dự án hạ tầng sắp được triển khai.
Bệ đỡ hạ tầng
Giấc mơ về miền Tây bằng đường cao tốc đang dần trở thành hiện thực khi hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đã, đang và sắp được triển khai khắp miền Tây. Bệ đỡ từ hạ tầng đang mở ra cơ hội kết nối liên vùng, mở lối thông thương, đưa miền Tây phát triển xứng với tiềm năng của một khu vực trọng điểm kinh tế cả nước.
Theo Quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Bộ Giao thông Vận tải dự kiến danh mục nhu cầu đầu tư các đoạn tuyến cao tốc Bắc-Nam phía Tây đến năm 2030 có tổng chiều dài 911 km, vốn đầu tư 154.210 tỷ đồng.
Hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang trở thành bệ đỡ vững chắc đưa bất động sản miền Tây cất cánh. Ảnh: Vnexpress.
Dự kiến đến hết năm 2025, miền Tây sẽ có 300 km đường cao tốc, trong đó phải kể đến 2 tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương (40 km), Trung Lương – Mỹ Thuận (51 km) đã đi vào khai thác.
Cùng với đó, là các tuyến cao tốc đang xây dựng dự kiến hoàn thành vào năm 2023 như cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ (23 km), cao tốc Bến Lức – Long Thành (55km) kết nối miền Tây với các tỉnh Đông Nam Bộ, cầu Mỹ Thuận 2 dài 6,6 km kết nối cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ.
Ngoài ra còn có tuyến cao tốc Cần Thơ – Cà Mau (đi qua 5 địa phương gồm TP. Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, Kiên Giang và Cà Mau) dài 109 km dự kiến khởi công cuối năm 2022 và hoàn thành vào năm 2025…
Không chỉ có giao thông đường bộ, theo quy hoạch đến năm 2030, miền Tây sẽ được đầu tư xây dựng mới và nâng cấp 4 cảng hàng không, 13 cảng biển, 11 cụm cảng hành khách và 13 cụm cảng hàng hóa đường thủy nội địa.
Sự quan tâm đúng mực của Chính phủ với vùng đất đã và đang đóng góp rất nhiều cho sự phát triển kinh tế của đất nước, góp phần đảm bảo an ninh lương thực quốc gia cũng như khu vực và thế giới, đang từng bước đưa miền Tây thay da đổi thịt, trở về đúng vị thế vốn có của nó. (Theo tinchungkhoan)
Hiện nay dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, trong khi mua bất động sản buộc phải đi xem. Bất động sản không giống những sản phẩm khác, không có sự tương đồng mà mỗi bất động sản lại có sự khác nhau và giá trị lớn. Do đó, người mua buộc phải đi xem.
Đó là khẳng định của chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang tại tọa đàm BĐS do báo Dân Trí tổ chức mới đây.
Theo vị chuyên gia này, nhu cầu đầu tư tại Việt Nam rất lớn, trong đó 2 kênh được yêu thích nhất là chứng khoán và bất động sản. Hiện nay chúng ta ở nhà cũng 3-4 tháng rồi, thậm chí có người bị ở nhà cả năm cứ đi loanh quanh trong nhà. Bây giờ rất muốn đi ra ngoài, mà đi ra ngoài là đi đâu? Thường là ngắm nghía mua cái gì đó. Bất động sản trở thành một lựa chọn.
Tuy nhiên, theo ông Quang, người ta thèm đi xem thôi, chứ chưa chắc đã mua ngay. Bất động sản khó ở chỗ, giữa ý thích và hiện thực khá xa nhau. Nếu khảo sát bạn có thích căn hộ hay không, tôi đảm bảo 100% đồng ý mua căn hộ. Nhưng đến lúc hỏi bây giờ có quyết định mua hay không thì không mua. Vì bất động sản có giá trị lớn, không phải muốn mua là mua được, nhưng tâm lý thì ai cũng thích sở hữu bất động sản. Do đó, sau dịch sẽ có làn sóng đi xem bất động sản nhiều hơn đi mua bất động sản.
Đó là mặt tích cực của thị trường BĐS. Còn theo ông Quanh, về tiêu cực thì suốt 3 tháng (tháng 6-7-8), nhiều nhà đầu tư phải gồng mình trả lãi vay ngân hàng chưa nói đến nhiều chi phí khác. Do đó, bên cạnh nhóm 80% nhà đầu tư có nhu cầu đi xem bất động sản để tìm sản phẩm mua vào thì vẫn có 10-20% nhà đầu tư có nhu cầu bán ra bất động sản để giải quyết vấn đề trước mắt.
Nghĩa là, một bên thì đợi mở cửa để bán ra, thậm chí bán giảm giá 5-10%, còn một số lượng khác thì đi xem và mua bất động sản. Nhưng mà người muốn bán chắc chắn sẽ bán, còn người muốn mua chưa chắc gì đã mua. Sau dịch là một thị trường rất là thú vị, nhiều người muốn mua nhưng quyết định còn dè dặt.
Theo ông Quang, sau dịch sẽ có làn sóng đi xem bất động sản nhiều hơn đi mua bất động sản
Hiện nay dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, trong khi mua bất động sản buộc phải đi xem. Bất động sản không giống những sản phẩm khác, nó không có sự tương đồng mà mỗi bất động sản lại có sự khác nhau và giá trị lớn. Do đó, người mua buộc phải đi xem.
Vì thế, theo ông Quang, trong bối cảnh dịch như này mà nói booking BĐS đạt 100% hoặc bán hết, chỉ mang tính PR nhiều hơn. "Hiện nay, cũng có một số đơn vị triển khai việc bán hàng trực tuyến. Tuy nhiên, tôi đánh giá nó chỉ đạt hiệu quả khoảng 30-40% so với thời điểm trước dịch. Và nó mang tính là đặt cọc, đặt chỗ với khoản tiền rất nhỏ. Kèm theo đó, chủ đầu phải có những chính sách khuyến mãi hoặc giảm giá kỹ thuật, nghĩa là ưu đãi, tặng thưởng hoặc giãn cách thời gian thanh toán… Tôi đếm trên thị trường, chỉ 1-2 dự án đạt được việc này, chứ không mang tính phổ biến. Nhìn chung trên thị trường, việc booking 100% là gần như không có, chỉ diễn ra ở 1-2 dự án thôi do chủ đầu tư có nhiều ưu đãi dành cho người mua", ông Quang khẳng định.
Ở loại hình căn hộ, theo vị chuyên gia này, 80% nhu cầu là về tiêu dùng, tức là nhu cầu ở thực dành cho vợ chồng mới cưới hay người mua nhà đầu tiên. Đối với giới đầu tư, chỉ khoảng 30-35% lựa chọn căn hộ.
Chia sẻ trước đó, vị chuyên gia này dành lời khuyên, nhà đầu tư quan sát tìm hiểu những chủ đất kẹt tiền, bán giá tốt là có thể mua vào ngay. Thị trường BĐS cũng đang xuất hiện nhiều chính sách ưu đãi cực kì tốt, hiếm thấy cho khách hàng. Việc chiết khấu cũng là biểu hiện ngầm của việc hỗ trợ về giá (3-5%) là cơ hội để chọn mua trong mùa dịch này. Khoảng 70% nhu cầu của nhà đầu tư hướng đến phân khúc đất nền. Đây là phân khúc dễ sốt, và tăng giá mạnh nhất. Hiện dịch kéo dài nên thị trường BĐS cũng trầm lắng lại, định vị lại sản phẩm. Tuy vậy, cơ hội cho thị trường đất nền vùng ven vẫn còn lớn.
"Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, gần như thị trường BĐS đứng giao dịch, lại là cơ hội để những người muốn mua BĐS "xuống tiền". Những NĐT này có thể chọn một BĐS mà mình yêu thích, ngắm sẵn và đi thương lượng với chủ, nếu giảm được 5-10% là mua được", ông Quang nhấn mạnh. ( Theo Nhịp sống kinh tế )
Trong cuộc chơi của thị trường luôn có các nhóm những nhà đầu tư khác nhau. Họ là những NĐT có tầm nhìn ngắn hạn hoặc dài hạn.
Khi đưa ra lời khuyên về đầu tư, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, cuộc chơi của thị trường địa ốc sẽ nghiêng về với nhóm những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Bởi họ là nhóm được đánh giá là có tiềm lực kinh tế, sẵn sàng chờ đợi. Và nhìn trong khoảng thời gian dài, giá đất luôn tăng nhờ sự phát triển của thị trường địa ốc và lợi thế cộng hưởng từ sự đổi thay của cơ sở hạ tầng xung quanh đó.
Các chuyên gia cũng thường khuyến nghị, nhất là trong bối cảnh biến động như hiện nay, những nhà đầu tư không nên xuống tiền với cái nhìn ngắn hạn vì rủi ro rất lớn.
So sánh về lợi nhuận và ưu thế đầu tư, các chuyên gia nghiêng về phía những nhà đầu tư dài hạn vì bài toán kinh doanh của họ luôn đảm bảo nhờ vốn lớn và tiềm năng chắc chắn tăng giá sản phẩm trong khoảng thời gian kéo dài.
Tuy nhiên, trên một góc độ nhìn nhận khác, ông Trần.M (lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội) lại cho rằng, những quan điểm về đầu tư khác nhau sẽ dẫn tới chiến thuật bỏ vốn khác nhau. Thế nên, rất khó so sánh lợi nhuận và ưu thế đầu tư của các nhóm "buôn" bất động sản.
Bàn về đặc tính của 2 nhóm nhà đầu tư này, ông Trần M. cho hay:
Những NĐT ngắn hạn có xu hướng thích lướt thị trường. Họ thường ra quyết định nhanh chóng khi xuống tiền nếu nhìn thấy mảnh đất đẹp. Họ cứ đi, khảo sát thị trường rồi ưng mảnh đất nào là chốt. Ở đâu có sốt đất hoặc chuẩn bị có thông tin tốt, họ lại tới. Bởi quan điểm của họ là vào hàng nhanh, thoát kiếm lời tốt.
Nhưng với NĐT dài hạn, họ lại lựa chọn chiến thuật đầu tư khác. Họ dành thời gian để nghiên cứu tổng quan về nền kinh tế về chu kỳ chuyển động của thị trường bất động sản. "Họ phải hiểu được các chính sách kinh tế sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản. Hay như thời điểm như hiện tại, NĐT dài hạn cũng phải phân tích được tác động của việc hoạt động đẩy mạnh đầu tư công, chỉ số lạm phát, nợ xấu ngân hàng… trên cơ sở đó, họ đánh giá dòng tiền chảy theo hướng nào? Và thị trường bất động sản bước vào giai đoạn nào của chu kỳ".
Cũng theo ông M., khi có đánh giá tổng quan, NĐT lựa chọn sản phẩm đều có sự suy tính, đánh giá kỹ lưỡng. Họ không đơn thuần chỉ thấy mảnh đất đẹp, vuông vắn mà họ còn nhìn vào thị trường khu vực.
Liên quan đến lợi nhuận của 2 nhóm NĐT này, ông M. cho rằng, những nhà đầu tư ngắn hạn chỉ quan tâm tới công thức, lợi nhuận bằng doanh thu trừ chi phí. Họ bỏ qua chi phí của thời gian tìm hiểu, mối quan hệ.
Nhưng với NĐT dài hạn, lợi nhuận của họ phải tính bằng doanh thu trừ đi chi phí và các khoản chi phí như công sức tìm hiểu, thời gian chờ đợi, chi phí cơ hội, mối quan hệ.
"Thực tế, mỗi quan điểm đầu tư có cách tính lợi nhuận khác nhau. Thế nên không thể so sánh lợi nhuận nhiều hay ít đối với 2 nhóm NĐT này", ông M. nói.
Đồng quan điểm đó, ông Nguyễn Hoà (Hà Nội) cho rằng: "Thị trường bất động sản luôn có nhiều "trường phái" đầu tư khác nhau. Ranh giới của NĐT dài hạn và ngắn hạn cũng mỏng manh".
Lý giải nhận định này, ông Hoà phân tích, mục đích cuối cùng của NĐT là lợi nhuận. Họ chỉ quan tâm tới lời bao nhiêu. Với NĐT chuyên nghiệp, họ thường phân định giỏ hàng thành 2 nhóm, sản phẩm lướt và một số hàng dành cho đầu tư dài hạn.
Hoặc có thể anh là NĐT dài hạn nhưng lúc xuất hiện cơ hội lợi nhuận chỉ trong 1 -2 tháng, họ sẵn sàng xuống tiền.
Tuy nhiên, theo ông Hoà, thị trường thực tế đang ghi nhận 2 nhóm NĐT có quan điểm khác nhau. Đó là nhóm NĐT không cần kiến thức về thị trường, chỉ quan tâm tới giá đang lên hay xuống, và có thể chốt lời ngay không. Nhóm thứ 2 đó là NĐT cẩn trọng trong đánh giá các biến số liên quan đến thị trường.
"Nếu nói về rủi ro, những NĐT có kiến thức am hiểu chắc chắn sẽ thực hiện các phi vụ thành công tốt hơn với nhóm NĐT ưa lướt sóng ngắn", ông Hoà cho hay. (Theo cafef)
Câu thành ngữ “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa” có lẽ không còn xa lạ gì với tất cả chúng ta. Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, điều này thể hiện khá rõ nét!
Người xưa thường dùng câu thành ngữ này để mô tả những yếu tố nền tảng tạo nên thành công trong mỗi hành động, mỗi công việc của mỗi tổ chức, mỗi cá nhân...
Đô thị Đà Nẵng - Thành phố nằm bên sông cận biển - Núi trong lòng thành phố, phố trong lòng biển khơi
Thiên thời
Với cách hiểu của nhiều người, thiên thời tức là cơ hội trời ban cho. Tuy nhiên, nếu bỏ qua chữ “thiên” mà chỉ xét riêng chữ “thời” trong ý trên với cách hiểu là thời cơ, thời điểm, thời gian để đưa ra các quyết định và hành động phù hợp, đúng lúc, đúng thời điểm sẽ mang lại kết quả tối ưu.
Trong đầu tư bất động sản, yếu tố “thời cơ” hay nhận diện đúng thời điểm xuất hiện cơ hội thị trường có ý nghĩa quan trọng và quyết định cho sự thành công ở mỗi thương vụ, mỗi dự án. Việc nhận diện xu hướng thị trường, chu kỳ thị trường đối với từng loại hình, từng phân khúc bất động sản để đưa ra quyết định đầu tư có ý nghĩa quyết định cho sự thành công.
Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đạo tạo Bất động sản
Trong đầu tư, phát triển dự án bất động sản, các chủ đầu tư thường phải dự đoán xu hướng thị trường, cơ hội thị trường cho ít nhất từ 3 đến 5 năm sau kể từ khi triển khai nghiên cứu chuẩn bị đầu tư. Họ thường dựa trên sự phân tích các yếu tố vĩ mô (thuật ngữ thường dùng là PESTEL – viết tắt của Political, Economic, Sociocultural, Technological, Evironmental, Legal) bao gồm các yếu tố chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, công nghệ, môi trường và luật pháp. Và các yếu tố vi mô từ khách hàng, đối thủ cạnh tranh trực tiếp, đối thủ tiềm năng, nhà cung cấp và các loại hình bất động sản có thể thay thế hoặc tác động đến lực cầu của sản phẩm họ dự kiến đưa ra thị trường. Đây là những nhân tố khách quan ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án. Với những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, đây cũng là những yếu tố rất được nhiều người quan tâm khi quyết định đầu tư cho những thương vụ dài hạn để mang lại tỷ suất lợi nhuận rất cao.
TP. Nha Trang, Khánh Hòa
Đúng “thời điểm” là nhân tố hết sức quan trọng trong đầu tư bất động sản. Chọn đúng loại hình sản phẩm, đúng phân khúc triển vọng nhưng lựa chọn thời điểm đầu tư lại là điểm mấu chốt mang lại tỷ suất lợi nhuận tối ưu. Việc lựa chọn thời điểm đầu tư thường dựa trên quy luật có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Mỗi chu kỳ thị trường bất động sản có 4 “pha” cơ bản theo tuần tự: tăng trưởng, sốt nóng, suy giảm và đóng băng. Ở thị trường bất động sản Việt Nam, những diễn biến trong lịch sử thị trường từ những năm 90 đến nay, với mỗi loại hình bất động sản, mỗi khu vực, mỗi địa phương sẽ có đặc tính chu kỳ có sự khác nhau. Không hoàn toàn đồng nhất một trạng thái thị trường bất động sản chung cho cả nước, mặc dù nhiều chuyên gia hay cơ quan truyền thông thường nhắc đến trạng thái thị trường một cách chung chung dễ gây nhầm lẫn. Xin nhấn mạnh lại: không có chuyện vài chục loại hình sản phẩm bất động sản và 63 tỉnh, thành trên toàn quốc có chung một trạng thái chu kỳ thị trường tại cùng một thời điểm.
Đúng “thời gian”. Là việc lựa chọn khoảng thời gian đầu tư, ngắn hạn (lướt sóng) dưới 12 tháng, trung hạn từ 1 đến 3 năm, dài hạn trên 3 năm. Đa phần các ý kiến đề xuất phân chia giữa trung hạn và dài hạn lấy mốc 5 năm làm ranh giới. Tuy nhiên, theo đề xuất của cá nhân tác giả với bối cảnh xã hội và nền kinh tế có sự biến động nhanh chóng và liên tục nên rút ngắn khoảng thời gian dự báo còn 3 năm để tránh rủi ro hơn trong đầu tư. Việc lựa chọn khoảng thời gian đầu tư cần dựa trên xu hướng thị trường và trạng thái của chu kỳ thị trường, những nhận định về tiềm năng tăng giá của bất động sản theo thời gian. Một căn cứ quan trọng hết sức lưu ý là chiến lược phát triển kinh tế xã hội tại địa phương và định hướng quy hoạch đi kèm.
Địa lợi
Với ý nghĩa theo cách hiểu của nhiều người là những lợi thế từ đất đai mang lại. Trong lĩnh vực bất động sản điều này là chuẩn xác nhưng chưa phản ánh đầy đủ và bao quát hết ý nghĩa của từ trên. Nếu tách chữ “địa” còn chữ “lợi” sẽ bao gồm lợi thế, lợi ích.
Một khu đô thị mới ở tỉnh Đắk Lắk
Đầu tiên, địa lợi là nhắc đến yếu tố vị trí (lợi thế về địa lý). Trong bất động sản “vị trí, vị trí và vị trí” là tôn chỉ hàng đầu khi lựa chọn bất động sản để đầu tư. Yếu tố vị trí không chỉ đơn thuần là một tọa độ cứng nhắc nào đó được định hình trên bản đồ mà xét đến mối tương quan với các công trình, tiện ích kinh tế, văn hóa, xã hội xung quanh bất động sản. Những yếu tố mang lại giá trị kinh tế, lợi nhuận và giá trị cảm xúc, giá trị bản thân của người sở hữu. Ngoài ra, bản thân nội tại của bất động sản đó mang lại tiềm năng gì cho người sử dụng: Khai thác khoáng sản quý hiếm, xây dựng nhà ở, bất động sản thương mại…
Yếu tố tiếp theo phải kể đến là lợi thế của nhà đầu tư bất động sản là gì? Vốn tài chính, kiến thức, mối quan hệ, thời gian tham gia thị trường… là những nguồn lực hết sức quan trọng khi tham gia thị trường. Mỗi nhà đầu tư có nền tảng khác nhau sẽ có “khẩu vị”, chiến lược, chiến thuật đầu tư khác nhau.
Cuối cùng, cần xác định rõ lợi ích của thương vụ đầu tư bất động sản là gì? Có nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận thông qua lãi vốn, có người lại ưa thích dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư lại tìm kiếm nơi để bảo toàn vốn và chia sẻ rủi ro danh mục đầu tư, có người lại thích mua để tận hưởng cuộc sống, nhiều người mua để thể hiện đẳng cấp cá nhân… Và nhiều người coi bất động sản như là kênh đầu tư cơ bản để tự do tài chính và nghỉ hưu an nhàn.
Nhân hòa
Là nhắc đến mối quan hệ hài hòa, hòa hợp của con người trong kinh doanh và hợp tác đầu tư. Điều này trái với mối quan hệ cạnh tranh, đối đầu.
Rõ ràng, trong kinh doanh nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng điều này là hết sức cần thiết để hướng đến việc đạt được mục tiêu chung. Với các tổ chức cần có sự thống nhất, đồng lòng để hướng đến sứ mệnh và tầm nhìn chung để sớm đạt được sự thành công như mong đợi.
Với các nhà đầu tư cá nhân cũng cần xây dựng cho mình một ekip vững mạnh để làm đòn bẩy cho sự thành công của mình. Đó là đồng đội góp chung vốn, chung đội nhóm đầu tư, là những nhà môi giới “ruột”, các luật sư, các chuyên viên cơ quan Nhà nước, các đối tác ngân hàng, công chứng… Sự hòa hợp, đoàn kết của ekip là hết sức cần thiết.
Một khu đô thị được đầu tư hạ tầng đồng bộ, hiện đại cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản
Tuy nhiên, sự cạnh tranh và đối đầu lại là yếu tố đương nhiên tồn tại trong bất cứ mối quan hệ nào, ở bất cứ xã hội nào. Trong một tổ chức, đội nhóm nếu thiếu đi tính cạnh tranh và tinh thần phản biện để hướng đến sự phát triển và mưu cầu chân lý sẽ khó có thể phát triển và tiến hóa. Là chủ thể trung tâm, các anh chị cần lựa chọn và tạo dựng một môi trường văn hóa lành mạnh để phát huy cả tinh thần hòa hợp và tư duy phản biện để hướng đến sự thành công bền vững với những hành động tối ưu.
Với các tổ chức và cá nhân tham gia trên thị trường bất động sản, cạnh tranh lành mạnh để hướng đến thị trường phát triển bền vững và minh bạch là vô cùng cần thiết. Hiện tượng nói xấu đối thủ, dèm pha lẫn nhau giữa các chủ đầu tư, các môi giới và sàn giao dịch hay việc các môi giới bất động sản cạnh tranh bằng “cắt máu”, giảm chất lượng dịch vụ chỉ làm thị trường càng thêm méo mó, địa vị nghề nghiệp và những cống hiến cho xã hội của những người tham gia ngành nghề bất động sản bị hạ thấp và cộng đồng xem thường. ( Theo Tạp chí BĐS VN )
Đó nhà nhận định của luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group khi bàn về các khía cạnh pháp lý của mô hình đầu tư “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain và những lưu ý cho nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn khi phải sống chung với dịch bệnh, nhà đầu tư cũng đang loay hoay tìm những hướng đầu tư mới. Trên thị trường đang xuất hiện hình thức đầu tư “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain (gọi là “blockchain bất động sản”). Đây là mô hình đầu tư đang được quan tâm không chỉ bởi nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư dự án cần bán hàng thông qua nền tảng này.
Điểm chung đáng lưu ý của các ứng dụng này là nhà đầu tư chỉ cần số tiền nhỏ từ vài triệu đến vài chục triệu đồng có thể thông qua các ứng dụng trên để mua chung những bất động sản trị giá từ vài tỷ đồng đến cả chục tỷ đồng.
Chẳng hạn như một bất động sản có trị giá 3 tỷ đồng sẽ được chia thành 100 phần, mỗi phần 30 triệu đồng, khách hàng có thể mua 1 hoặc nhiều phần. Khi nhà đầu tư góp vốn mua bất động sản còn được hưởng lợi nhuận từ 6%/năm trở lên và nhà đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán quản lý với công ty bất động sản và sẽ nhận được mức lợi nhuận từ 6%/năm trở lên. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” lại cho nhau nếu muốn chốt lời.
Trên thị trường đang xuất hiện hình thức đầu tư “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain. Ảnh minh họa.
Một ứng dụng fintech “mua chung” bất động sản mới đây còn đưa ra gói đầu tư sản phẩm căn hộ chung cư với 2 lựa chọn. Thứ nhất, nhà đầu tư có thể bán lại khoản đầu tư cho đơn vị, nhận gốc và lợi nhuận tối thiểu 15%. Thứ hai, nhà đầu tư có thể chọn biểu quyết để bán căn hộ, nhận về lợi nhuận và vốn gốc. Vào cuối kỳ hạn, nhà đầu tư có thể lựa chọn chốt lời qua hai hình thức hoặc là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết hoặc là biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.
Trong bối cảnh các văn bản quy phạm pháp luật chế tài chưa có và chưa rõ ràng, cộng với việc hầu hết nhà đầu tư chưa đủ “thông minh” thì mô hình này được cho là còn tiềm ẩn rủi ro. Nhất là khi, đây là loại hình đầu tư tiếp cận tới các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn, thậm chí có thể là những người dân nông thôn hay các bạn sinh viên chưa có nhiều kinh nghiệm tham gia vào thị trường.
“Mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản
Theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tich LP Group, chuyên gia pháp lý và cũng là nhà đầu tư bất động sản cho biết, nhu cầu đầu tư bất động sản theo các mô hình phi truyền thống, đặc biệt là đầu tư trên nền tảng công nghệ xuất hiện gần đây ở Việt Nam là nhu cầu có thực, kể cả bên mua và bên bán. Bên bán cần tạo thanh khoản cho sản phẩm trong điều kiện bán hàng khó khăn, việc sáng tạo ra các kịch bản kinh doanh là điều kiện bắt buộc.
“Khách hàng của tôi cũng đang linh hoạt trong cam kết bán hàng để thích nghi thị trường, thường bắt đầu từ nhóm khách hàng thân thiết. Bản thân nhóm đầu tư của tôi cũng nghiên cứu 10 mô hình đầu tư phi truyền thống, ứng dụng công nghệ là thế mạnh”, ông Lộc cho hay.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, hoạt động đầu tư bất động sản ở Việt Nam có những nét đặc thù pháp lý về giao dịch và quyền sở hữu, việc so sánh hay học hỏi theo các quốc gia khác cần nhiều yếu tố, mà ở đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết. Việc hiện nay đang xuất hiện nhiều mô hình lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ là tiếng chuông báo động, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi sự việc đã rồi.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc phân tích, nếu dựa trên cơ sở pháp lý, có thể xác định việc “MUA CHUNG” bất động sản trên nền tảng blockchain KHÔNG PHẢI LÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, đó có thể là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.
Theo đó, có 3 cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản. Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng…” để sinh lợi, còn đây là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành. Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên. Và ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản - trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.
Nhà đầu tư dễ “cầm dao đằng lưỡi”
Luật sư Nguyễn Văn Lộc nhấn mạnh, việc “mua chung” hay sở hữu chung hiện nay pháp luật không cấm, kể cả hoạt động đó trên nền tảng công nghệ tài chính (fintech) hay blockchain. Vì chưa có quy định nên chúng ta hãy quay về những giới hạn luật định để lấy đó làm tham chiếu khi xác định một mô hình có hợp pháp hay không. Khi một bên trên blockchain sở hữu cho rằng đang sở hữu bất động sản, cần xác định họ có đủ tư cách pháp lý để sở hữu bất động sản hay nhận ủy thác đầu tư không. Ví dụ, một nền tảng công nghệ mà chủ sở hữu đăng ký kinh doanh ở nước ngoài, không có pháp nhân tại Việt Nam thì họ sở hữu bất động sản với tư cách gì? Hay một bất động sản ở Tây Ninh, Lâm Đồng kia thì việc sở hữu hợp pháp ra sao?
Cũng theo vị luật sư, bất động sản được xem là có uy tín khi truyền thông thu hút nhà đầu tư trên blockchain, vì có thể định giá và không thể dịch chuyển. Khi giới thiệu một sản phẩm có “pháp lý minh bạch, đã có sổ hồng riêng” và hình ảnh sổ, nhà đầu tư kỹ tính sẽ đặt vấn đề tính pháp lý của sổ, bất động sản có tranh chấp, có bị kê biên thi hành án hay quyền sử dụng đất thế nào.
“Đây là đầu tư tài chính. Nhà đầu tư cần hiểu biết về công nghệ, đặc biệt là các chiêu bài (game) tài chính và mô hình ponzi trong huy động vốn đa cấp trên nền tảng công nghệ”, ông Lộc nhấn mạnh.
“Mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa.
Vị chuyên gia cho biết thêm, quyền sở hữu pháp lý về bất động sản tại Việt Nam là quyền sử dụng theo quy định của Luật Đất đai và Hiến pháp, Nhà nước vẫn là chủ thể trong quan hệ sở hữu. “Nếu một ngày xấu trời, nền tảng thông báo “sản phẩm bạn vừa đầu tư trên nền tảng chúng tôi đang có tranh chấp không thể giao dịch” hay “đã bị Nhà nước thu hồi theo Quyết định…” thì quyền sở hữu tài sản có được đảm bảo hay không rất dễ trả lời. Thông thường khi đó nền tảng sẽ đổi tài sản cho bạn hoặc bạn có quyền bán token để thoát ra khỏi khoản đầu tư. Với điều kiện bất khả kháng như vậy, nhà đầu tư chỉ nắm “đằng lưỡi”, vị luật sư phân tích.
Theo nhìn nhận của luật sư Nguyễn Văn Lộc, dịch bệnh kéo dài cũng là lúc các luật sư được mời tư vấn giải quyết lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ. Nhà đầu tư đầu tư vào tài sản số (digital asset) khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, họ thực hiện bằng niềm tin. Nhưng theo ông Lộc, một nhà đầu tư thông thái thường ghi nhớ câu hỏi - Nếu “xuống tiền” vào hạng mục đầu tư nào đó thì có sự cố, mình thoát ra (exit) ổn không và có công cụ nào bảo vệ cho mình hay không?
Khi sự đã rồi, nên “chấp nhận rủi ro” và coi đó là bài học kinh nghiệm
Liên quan đến vấn đề nhà đầu tư huy động vốn số đông (crowdfunding) trên blockchain nếu nền tảng xảy ra sự cố, nhà đầu tư làm gì để thu hồi khoản tiền đã bỏ ra, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho biết, ông và các luật sư gặp không ít trường hợp nền tảng khi muốn chiếm dụng tiền đầu tư thường yêu cầu nhà đầu tư muốn rút tiền ra thì phải nộp khoản tiền thuế - phí rồi sau đó thông báo nhà đầu tư rửa tiền để khóa tài khoản.
Do đó, khi cho rằng bị lừa hay tranh chấp, nhà đầu tư cần ý thức rất rõ rằng việc kiểm soát rủi ro theo phương pháp “chấp nhận rủi ro”. Việc đi kiện cáo sau đó để thu hồi tiền là câu chuyện dài, rất dài và kết quả họ thu được thường là… bài học kinh nghiệm.
Đưa ra thêm lời khuyên cho các nhà đầu tư, luật sư Nguyễn Văn Lộc khẳng định, các nền tảng huy động vốn không phải là trường học, họ không có nghĩa vụ dạy nhà đầu tư về đầu tư tài chính, muốn học phải trả phí. Nhưng nếu trả phí cũng cần kiểm soát “học phí” bao nhiêu.
“Hãy tự hỏi nếu mất “học phí”, bạn có mất niềm tin vào bản thân không? Nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định, đừng đổ lỗi cho Nhà nước hay pháp luật không công bằng. Đó là sự lựa chọn”, vị luật sư nhấn mạnh.
Nhà đầu tư cần ý thức rất rõ rằng việc kiểm soát rủi ro theo phương pháp “chấp nhận rủi ro” khi tham gia mô hình đầu tư "mua chung" bất động sản.
Nhận định về vai trò của Nhà nước và các cơ quan chức năng trong hoạt động đầu tư này, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho rằng, Nhà nước có vai trò hoạch định hành lang pháp lý để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ các bên tham gia. Cơ quan chức năng thực thi luật pháp nhằm đảm bảo môi trường đầu tư công bằng.
“Đối với hoạt động kinh doanh mới như "blockchain bất động sản", cơ quan chức năng liên quan cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Nếu chủ sở hữu nền tảng huy động vốn được đặt tại nước ngoài, việc kiểm soát là cần thiết để đảm bảo không có dấu hiệu rửa tiền, tài trợ khủng bố.
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động của cá nhân tạo nền tảng, đại diện pháp lý đứng ra kêu gọi huy động vốn hay các KOL “chim mồi”. Vì họ là người có liên quan, phải chịu trách nhiệm với nhà đầu tư và trước pháp luật nếu xảy ra sự cố hay có liên quan đến hoạt động lừa đảo sau này”, vị chuyên gia nhấn mạnh. ( Theo Tạp chí BĐS VN )
Đó là lời khuyên của chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang dành cho các nhà đầu tư đang “lăn tăn” trong bối cảnh dịch Covdi-19 diễn biến phức tạp, kéo dài.
Chọn "điểm rơi" thế nào để đầu tư?
Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, thị trường BĐS "trong nguy có cơ". Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, gần như thị trường BĐS đứng giao dịch, lại là cơ hội để những người muốn mua BĐS "xuống tiền". Những NĐT này có thể chọn một BĐS mà mình yêu thích, ngắm sẵn và đi thương lượng với chủ, nếu giảm được 5-10% là mua được.
"Sẽ có một cơn sốt đất nhẹ diễn ra vào tháng thứ 4 sau khi dịch được kiểm soát. Vì thế, thời điểm này là cơ hội để NĐT lựa chọn từ từ một BĐS, chọn có chọn lọc, chuẩn bị sẵn sàng để đầu tư", ông Quang nhấn mạnh.
Ở góc độ mua để đầu tư, theo ông Quang, quan sát tìm hiểu những chủ đất kẹt tiền, bán giá tốt là có thể mua vào ngay. Thị trường BĐS cũng đang xuất hiện nhiều chính sách ưu đãi cực kì tốt, hiếm thấy cho khách hàng. Việc chiết khấu cũng là biểu hiện ngầm của việc hỗ trợ về giá (3-5%) là cơ hội để chọn mua trong mùa dịch này.
Cũng theo vị chuyên gia này, khoảng 70% nhu cầu của nhà đầu tư hướng đến phân khúc đất nền. Đây là phân khúc dễ sốt, và tăng giá mạnh nhất. Hiện dịch kéo dài nên thị trường BĐS cũng trầm lắng lại, định vị lại sản phẩm. Tuy vậy, cơ hội cho thị trường đất nền vùng ven vẫn còn lớ.
"Theo quan sát của tôi, các thị trường như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, chưa xuất hiện tình trạng nhà đầu tư bán tháo BĐS, vẫn chờ và gồng qua dịch. Tuy vậy có khoảng 10-20% nhà đầu tư muốn bán BĐS.Vì thế, trong lúc này nhà đầu tư muốn mua nên nghiên cứu mua loại BĐS nào sau dịch", ông Quang cho hay.
Chỉ ra những phân khúc nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư lúc này, vị chuyên gia này gạch đầu dòng: Đó là BĐS nhà vườn, ở các khu vực có khí hậu tốt. hoặc BĐS mà cách trung tâm TP khoảng 60 cây số đổ lại; BĐS nghỉ dưỡng đi xe 2 tiếng đồng hồ…. là những BĐS vẫn đầu tư tốt ở thời điểm hiện tại.
"Còn nếu đầu tư BĐS dự án của những CĐT thì nhà đầu tư cá nhân nên chọn sản phẩm bàn giao vào năm 2023 là an toàn để đầu tư mua dịch. Lưu ý, CĐT đưa ra các chính sách thanh toán kéo dài, để không áp lực về mặt thanh toán, pháp lý ổn", ông Quang dành lời khuyên.
Tránh những cơn sốt ảo, định vị BĐS giá trị thực trong đầu tư
Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, dòng tiền vào BĐS tăng trưởng liên tục. Thị trường bắt đầu nhộn nhịp từ giai đoạn 2015-2018, đến năm 2020 chững lại, nhưng dòng tiền vào BĐS vẫn còn lớn. Đến năm 2021 BĐS ở trạng thái tăng trưởng mới, giá tăng cao ở hầu hết các phân khúc thị trường, lan sang các tỉnh.
Một khảo sát cho thấy, số lượng các NĐT muốn đầu tư vào BĐS trước khi dịch đợt 4 xảy ra (tính từ thời điểm tháng 5/2021) là 45% so với 35% muốn đầu tư vào chứng khoán. Dù dịch Covid-19 hành hoàng 3 tháng là tháng 6,7 và 8 nhưng theo ông Quang BĐS không giảm giá, chưa xuất hiện bán tháo, cho thấy dòng tiền vẫn chờ để chảy vào BĐS, các NĐT vẫn chờ đợi thị trường tốt lên sau dịch.
Chia sẻ về cách nhà đầu tư nhận diện sơn sốt ảo, và tránh rủi ro khi đầu tư vào BĐS, nhất là với các NĐT mới, vị chuyên gia này chia sẻ, với cơn sốt đất nền ảo rất dễ nhận ra, là khu vực đó giá BĐS tăng liên tục, tin rao vặt xuất hiện nhiều, môi giới hứa hẹn lời trong vòng 10 ngày hay 1 tháng… thì được đánh giá là sốt ảo, các NĐT nên hết sức cẩn thận.
Còn trong đầu tư NĐT nên xác định với BĐS mang lại giá trị thực. Tuy nhiên, để hiểu được một BĐS giá trị thực cũng không phải dễ. Khi đi chọn để mua đầu tư, nhà đầu tư phải hiểu, BĐS này người sử dụng cuối cùng là ai?, Đất này xây được phòng trọ, khách sạn, nhà ở cao cấp hay bình dân…?,
"Theo kinh nghiệm của tôi khi đi mua đất để xác định đầu tư cần hiểu rõ về giá trị cũng như mức giá. Chẳng hạn, đất xây nhà cho công nhân thuê thì giá trị khoảng từ 10-15 triệu đồng/m2, đất để xây được nhà 1 trệt, 1 lầu, mở được tạp hóa thì giá khoảng 15-25 triệu đồng/m2; đất xây khu dân cư mang tính cao cấp địa phương (tức xây được nhà 1 trệt, 1 lầu) thì giá rơi vào khoảng 25-40 triệu đồng/m2…, đồng thời, nếu BĐS đó đưa vào khai thác ngay thì giá 15 triệu đồng/m2 là đúng còn nếu 3 năm nữa mới đưa vào hoạt động thì NĐT phải trừ đi 10% mỗi năm…", chuyên gia Trần Khánh Quang lấy ví dụ.
Bên cạnh đó, khi nhà đầu tư chọn BĐS cần đặc biệt để ý đến cơ sở hạ tầng (hạ tầng giao thông va hạ tầng xã hội) gần khu vực muốn mua. Đừng bao giờ mua BĐS "tắt đèn", không biết bao giờ dân mới tới ở.
Một rủi ro nữa mà nhiều NĐT vẫn mắc phải khi mua BĐS tỉnh là pháp lý. Nhiều người ở TP không rành đất đai khu vực tỉnh, mua không tìm hiểu kỹ càng, nên dễ dính bẫy là mua BĐS không biết khi nào ra được sổ, mua xong không xây được nhà…
Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư mua bị "hớ giá". Chẳng hạn, đang ở Tp.HCM lô đất có giá 40-50 triệu đồng/m2, đi xuống tỉnh cách khoảng 100 cây số thấy giá 5-10 triệu đồng/m2, thấy của rẻ nên vội vàng mua. Theo ông Quang, NĐT nên nhớ nếu so sánh giá rẻ so với Tp.HCM là sai. Nên tìm hiểu kỹ càng giá đất khu vực định mua.
Cùng với đó, rủi ro về mãi lực cũng rất dễ xảy ra với nhà đầu tư. Tức mua thì dễ nhưng bán khó, cần tiền bán ra rất khó, vay ngân hàng cũng khó, ngân hàng định giá thấp hoặc không cho vay. Vì thế, theo ông Quang, nhà đầu tư cũng cần lưu ý để chọn sản phẩm tốt.
.jpg)
